文 | 空间秘探开云kaiyun中国官方网站，作家 | 武爽

近日，上海东方翰悦阁栈房（原佘山索菲特栈房）关闭，暂停营业。这个刚换牌不到 2 年的五星级栈房再次告别市集。事实上，本年以来，一多数高奢栈房接连关门、拍卖、换牌，致使形成了"换牌潮"。换牌，是高奢栈房的"解药"吗？门店关停潮下，高奢栈房资产还值不值得投资？

换牌不到两年又关闭了

在距离 2025 年还有 5 天的技术，被誉为"魔齐小三亚"的上海东方佘山翰悦阁栈房关闭停业，携程上也曾流露暂停营业。查询其微信公众号讯息，发现其最近的讯息停留在 11 月 6 日，为双十一大促作念宣传。其内容称，高等房连住两晚原价 2099 元，面前举止价 999 元。

履行上，上海东方佘山翰悦阁栈房翻牌开业还不到两年，其前身是开业于 2009 年的上海东方佘山索菲特大栈房，算是魔齐第一代近郊高端度假栈房，许多老上海东谈主齐心爱亲切地称之为"佘山索菲特"。原上海东方佘山索菲特大栈房由索菲特品牌更新为翰悦阁品牌，于 2023 年 1 月 20 日焕新亮相。由上海银湖栈房有限公司投资，雅高栈房集团管理，亦然翰悦阁品牌大中华区首家栈房。

这家栈房属于五星级栈房，位于上海佘山国度旅游度假区，毗邻"欢快谷"，近邻有地铁 9 号线佘山站，交通便利，近邻环境优雅、场面优好意思。栈房占大地积 100 余亩，房屋面积 84,726.79 浅近米。其中，栈房领有各种豪华的客房和套房绸缪 368 间，客房有三种覆盖作风，地中海风情、中国风情和东南亚风情，而且齐有孤苦阳台；另外，栈房还有 7 栋孤苦园林别墅，10 间作风迥异的餐厅与酒吧、大型会议中心领有 14 个多功能厅，其中大宴集厅面积 1,200 浅近米，可容纳 1,200 位客东谈主同期与会。

栈房还有室内恒温游池塘、So FIT 健身中心、网球场、儿童乐土等逍遥文娱门径。栈房东楼西侧有 4,400 浅近米室外游池塘和东谈主造沙滩。阳光沙滩遮阳伞，滨海度假感完全，这亦然"魔齐小三亚"称号的由来。

贵府流露，这家"佘山栈房"节沐日历间"上客率"不错达到 80% 以上，每到暑期，栈房基础房自便进步 2000 元 / 晚，泳池房 4000 多一晚齐一房难求。自 2023 年 8 月 28 日自行恳求破产后，至 2023 年 12 月 16 日，银湖公司的银行账户进账金额在扣除一齐开销后，尚有盈余 5,785,913.23 元。不错说，这家栈房关门停业不详并不是本身计算出了问题。

对于本次须臾关门停业，不详早有迹可循。上海东方佘山翰悦阁栈房附庸于上海银湖栈房有限公司旗下中枢资产，凭据"上海破产法庭"官方微信公众号讯息，在 2024 年的 1 月和 11 月齐发布了"上海银湖栈房有限公司破产算帐案意向投资东谈主预招募公告"，称上海银湖栈房有限公司因不成反璧到期债务，况兼彰着艰巨反璧才略，本次栈房计算方招募是为了不竭督察栈房不竭计算。

企查查流露，上海银湖栈房有限公司的 16500 万元东谈主民币股权数额在 2024 年 11 月 14 日起被冻结。其原因是大推动上海黄河资产管理集团有限公司本身"暴雷"，截止 2024 年 1 月 9 日，照顾理东谈主审查、债权东谈主会议核查和债务东谈主查对，东谈主民法院凭据管理东谈主恳求于 2023 年 12 月 7 日裁定证明 82 户债权东谈主的 84 笔无异议债权，绸缪 1,638,990,194.77 元。而在 2016 年，上海黄河资产管理集团有限公司就把上海银湖栈房有限公司的 16500 万元的股权数额典质给银行。

高奢栈房   高频换牌

近几年里，高星栈房被挂牌出售的情况成千上万，比如碧桂园出售佛山希尔顿栈房、新华联出售上海新华联索菲特大栈房、世茂出售东涌香港机场的喜来登栈房、金茂出售三亚金茂希尔顿栈房、万达出售上海万达瑞华栈房……除却被摆上"货架"，也有一多数栈房翻牌焕新，寻求新的发展活力。

事实上近几年来，无论外资内资，均有多量的摘牌换牌案例，而栈房资产易主后聘任换牌亦是行业常态，包括北京长安街 W 栈房、北京金融街洲际、上海浦西四季、成齐希尔顿、杭州泛海垂纶台、南京金奥费尔蒙、常州香格里拉、桂林阿丽拉等在内，往常几年，简直总计海外栈房集团均攀扯换牌事宜。

但像上海东方佘山翰悦阁栈房这么换牌后，依旧莫得逃过关门的栈房也不少。

本年 10 月，媒体讯息称，扬州西区绿地铂骊栈房转让，也曾暂停营业。之前订好酒筵的浪费者、拿不到工资的酒伴计工，最近在网上发布维权信息。据悉，扬州绿地铂骊栈房是一座四星级栈房，位于扬州西区润扬路高架旁，地舆位置相称优厚。距今开业也曾有 12 个年头，是扬州的老牌著明栈房。

它的前身是绿地福一又喜来登栈房，直到 2022 年绿地福一又喜来登到期不续，才换牌更名为"绿地铂骊栈房"。其实早在 2022 年，因为债务问题，绿地集团就举座出售扬州、徐州、南京等地的交易办公楼及栈房技俩。扬州技俩包括：扬州绿地福一又栈房、绿地缤纷城两大交易技俩。自本年 8 月 13 日起，该栈房产权转让给了宿迁国开科创投资集团有限公司，产权过户等手续已办理完毕。

中国台湾 S Hotel 也曾是"充满爱意的栈房"，阅历风云之后，更名、换牌新闻束缚。2024 年 3 月，" S Hotel "厚爱更名为"好意思憬阁"，并加入全球最大栈房管理集团之一的雅高集团，但不到半年就传出停业的讯息。据台媒表现，停业的主要原因是栈房每月亏空进步 1000 万元新台币（约合东谈主民币 220 万元），汪小菲决定动手止损。据汪小菲发文，因为疫情产生的客不雅环境变动，已严重影响栈房营运，公司于 8 月 21 日斥逐栈房的营业。

2023 年 10 月成齐仁恒洲际行政公寓摘牌，更换成仁恒旗下自营品牌"格蓝柏薇"，这是继 2020 年头由辉盛阁海外公寓翻牌而来后的又一次换牌。有业内东谈主士测度是因为该栈房有长久老成的客源，近邻齐是一些大使馆，齐是长租的客东谈主，挂上"洲际"的品牌后带来的增量莫得达到预期，还需交纳一笔管理用度，才换成自营的。

2023 年 10 月 12 日，ClubMed 三亚度假村官方发布资讯，官宣暂停对外营业。它也曾是海南首家、中国第四家，按照"邃密一价全包式"理念运营的度假栈房。这家栈房阅历过屡次换牌，此前治安是凯宾斯基、君澜度假、Club Med。此次准备卷土重来，将改形成一家全新的瑞吉栈房，这也将是三亚的第二家瑞吉栈房。

2024 年年头，媒体报谈宁波唯独一家索菲特栈房：宁波伟立索菲特大饭馆也曾停业，面前栈房处于施工装修中，有讯息称将替换成喜来登栈房。这家索菲特栈房地处荣华的交易中心，紧邻城市骨干谈中山东路，是宁波东谈主婚宴的十大必选地之一。在 2008 年开业的，先后阅历了宁波万达索菲特大饭馆、宁波富力索菲特大饭馆、宁波伟立索菲特大饭馆三次更名，但如故没逃过关门的气运。

除却这些也曾翻牌得胜，落地开门迎客的栈房外，还有一些品牌连门店齐没开，就遭逢了换牌。这些品牌多为高奢栈房，不详跟其开荒周期长，品牌尺度复杂、业主意愿等成分相联系。力邀 Yabu Pushelberg、梁志天和曾仕乾操刀假想的曲江 · 云松间配套栈房，贼人心虚从   西安康莱德升格为西安华尔谈夫；暌违数年的   昆明万豪，也临门一脚官宣升级昆明瑞吉；刚开业的长沙 JW 万豪，在建鸿达的束缚加码之下，也由威斯汀   升级而来……

2024 年年末，有媒体爆料，苏州阳澄半岛康泰臻品之选栈房证明在开业前换牌为阳澄湖万豪栈房。这亦然臻品之选在 2024 年头晓喻聚拢德胧集团开荒特准计算技俩之后，首个流失的存量技俩，这家栈房将于 2025 年启幕。

媒体数据流露，2023 年高星级栈房品牌变更（换牌、冠牌、摘牌）的栈房数目同比增长近一倍，其中约 42% 的品牌变更是摘牌，翻牌占比约为 33%，冠牌占比约为 25%。对此，业内东谈主士指出，接下来栈房换牌的情况可能会越来越多，行业运转进入洗牌期。

到底是谁的"锅"？

其实，不错看到比年来栈房集团赛马圈地的速率也曾放缓，为了争夺这块存量市集，越来越多栈房纷繁试水"翻牌"，掀翻一场苍劲的翻牌海潮。翻牌栈房的出现和城市更新以及酒旅浪费市集的变化有着分不开的关系，这迫使不少栈房踏上谋求转型之路。至于翻牌原因绕不开管理费、品牌价值、运营收益、事迹预期等话题。那物业不时换牌到底是谁的"锅"？是品牌不好，如故运营管理不行，如故业主我方破产抵债，如故时机永诀？

如若说高奢栈房时时被"摆上货架"，是因为开荒商本身债务以及栈房本身计算可能存在的硬伤，那么撤牌与换牌更多是在高奢栈房本身计算不老成的情况下发生。对于这小数，无论是社群里的高端栈房业主，如故有投资高端栈房意向的投资东谈主，近期齐在抒发合并个立场：高端栈房生意越来越难作念了。

一方面是数目大幅增长的高奢栈房。中华东谈主民共和国文化和旅游部专家旅游劳动数据统计，2024 年 12 月 28 日流露五星级旅游饭馆数目为 820 家。而 2019 年我国五星级栈房数目达到了最岑岭，也才有 833 家。随后每年运转递减，凭据联系部门数据流露，2023 年五星级栈房 772 家，比拟于 2022 年的 783 家少了 11 家。疫情后的高端栈房市集，迎来了"井喷"。四季、丽晶、文采东方、瑞吉、丽念念卡尔顿等高奢品牌行为时时，迎来"一城双店"，致使"一城三店"。

据亚洲旅宿大数据接洽院不完全统计，2023 年至 2024 年，高端栈房（奢华栈房、海外高端栈房、国内高端栈房）新开业 668 家，同比增长 9.2%。有投资东谈主称，栈房浪费群体数目赶不上栈房床位数的增长。"供大于求"下，当然会触发栈房生意捏续下滑。

为了抢到客东谈主，同业之间的价钱战打得昏天黑地，"你降小数，我降更多"，就盼着能多劝诱几个客东谈主。各式促销举止层出不穷，什么"住一晚送一晚""超低扣头大狂欢"，斥逐利润薄得像刀片，还不一定能把房间订满。为了在竞争中脱颖而出，环球又运转拼劳动、拼门径。免费接送、丰盛早餐、高端耽溺用品，能上的齐上了，资本噌噌往上升，可生意如故增幅不大。

旅游市集看着是在复苏，可搭客们也更抉剔了。好评返现、小礼品救济，即是为了能在网上多几个好评，拉高一下排行。外交媒体上到处齐是栈房的实行，可确切漂泊成订单的却没些许。不少栈房业主忙得团团转，却生效甚微。

一方面是客群结构的变化，让栈房业主们急迫"更生"。国内高奢栈房的计算阵势是大餐饮小客房，最大营收来自餐饮会议和宴集。以某五星级栈房为例，好的技术客房收入只占三成，反而每年是餐饮会议齐会逾额完成计算。面前来看，面前这两大客群发生了彰着变化。这与当下大环境不无关系，从大公司到小公司，经济压力导致，大型企业商务需求正在束缚减轻、缩减商务、会议预算；还有逐年下落的成亲东谈主数，使得栈房宴集收入突然下落，径直对五星级栈房的计算形成冲击，这也导致了最早行业举座降价是从高星栈房运转的。

还有小数，许多高奢栈房的行政酒廊、健身房、泳池、SPA 和餐厅属于不产生报酬或报酬很低的参预，栈房的主要营收仍集合在客房、会议和宴集。高奢栈房要在保证会员体验感、自得度和资本限度之间作念出均衡，是一个很难的课题。这亦然这两年来，多量"老栈房"翻牌焕新的紧要原因，但愿用"更生"得到更高效益。

总的来说，现时栈房翻牌越来越快，是栈房业主们寻求投资报酬的垂死，亦然栈房品牌们想要占领市集界限的贪心。但栈房投资属于重资产投资，通过翻牌在运营遵循、事迹弘扬、市集口碑等方面是否能有可捏续的积极普及、经过若何，仍然有待时辰去窥察。

"换牌"到底有无价值？

2023 年运转，交易地产市集进入更正期，而高端星级栈房资产则成为眷属投资者柔和的要点，成为他们的防范性投资首选。地产商割下的"肉"，正在逐渐被国企、煤雇主偏激他实力丰足的民企接盘。如上海宝格丽栈房、天津丽念念卡尔顿栈房……本年 3 月，三亚第二次晓喻要作念 W 栈房，万豪聘任与海南千瑞实业发展共同开荒，这家企业的法东谈主曹姓商东谈主，恰是来自榆林府谷县的煤雇主。

他们购买的观念也很好懂，能承载大宗资金，还能已矣保值升值、代际传承的，似乎就唯独高奢栈房了。从被得胜往来的栈房资产来看，多为具有稀缺属性的资产，如地舆位置优厚、历史文化……值得一提的是，相较于经济较为发达的区域和旅游城市，三四线城市的单体高端度假栈房流拍率更高，这与当地开荒商的不良资产包不无关系。

据亚洲旅宿大数据接洽院数据流露，到 2027 年，全球金钱将加多约三分之一，这将创造更多寻求奢华栈房的住客，奢华栈房投资将在全球各市集迎来新一轮爆发。事实上，中国事一个无边的市集，且各地区的高星栈房市集存在发展周期的各异，依然能看到至极可不雅的市集发展空间和契机。不错说，高奢栈房依旧是保值升值的资产。

现时来看，许多栈房业主将栈房换牌视作起死复活之术，它赋予栈房再一次人命，使栈房以全新的样貌招待市集挑战。但翻牌即是换个 Logo 一步处置吗？翻牌简直能让栈房的计算情状有新冲破吗？

率先，需要不雅察品牌是否自带"流量"。依靠传统销售渠谈的栈房，它最大的问题即是本身造血不及——因为传统渠谈唯独会员、散客、合同客东谈主、团队和旅搭客东谈主。头部栈房集团领有熟习的会员体系，能够为线下门店带来真实的客源，这亦然许多单体栈房聘任加盟头部栈房集团的紧要原因。近几年兴起的"软品牌"亦然一个道理。

同期，品牌的"流量"亦然线下门店竞争同商圈栈房的有用竞争力。这在栈房密度越来越紧确当下，是收益的紧要保证，能够匡助业主投资东谈主尽快已矣投资报酬。

其次，资本的考量。投资报酬率的分母一端是栈房投资的总计资本，分子是栈房投资的净利润。有些高端栈房在换牌中，为了相宜品牌的调性、规格等需要一齐重新参预，这些资本如若过大，想要后期再通过栈房资产管理，来改善栈房投资报酬也曾为时已晚。

并不是花了大价钱请来了海外栈房品牌，就能在栈房品牌、投资资本方面、栈房运营方面能够全标的普及栈房资产价值，认为签约了著明栈房品牌就万事大吉，一册万利了。这亦然早期稠密地产栈房被摆上货架的其华夏因。高端栈房投资应从栈房位置、本身居品、客源结构进行深度定位，聘任能够为栈房技俩诚心诚意的栈房品牌，这么能力成为 1+1 大于 2 的优质栈房技俩。

再者，运营团队的考量。被摆上货架的高奢栈房构成中，场地传统高星级栈房（单体栈房）也将越来越多。因为在市集的浸礼下，高星栈房行业正迎来前所未有的变革。运营收益将成为决定栈房气运的要津，而不再只是是物业和房钱的红利。这要求栈房必须愈加珍爱用户体验和劳动质料，以革命的运营阵势劝诱浪费者。

凭据亚洲旅宿大数据接洽院的统计，2024 年间栈房拍卖的流拍率高达 93%，流拍栈房即使进行屡次的降价，也难以成交转手。相较于地产时期业主充任计算者和资产管理的双重扮装，2025 年的栈房市集需要更多专科的栈房资产管理司理东谈主的加入，同期也需要与专科机构进行对接，重新评估存量栈房资产并积极寻找资产证券化的契机。这恰是场地传统高星级栈房的短板，唯独通过系统性普及运营和投后管理，一些不良栈房资产才有可能欢乐新生。

实质上，"换牌"的骨子如故业主方应充分探究换牌的原因和观念。如若业主方但愿通过换牌普及栈房事迹，则应先了解事迹欠安的主要原因，是栈房本身条款问题，渠谈问题，如故管理问题，或是市集的大环境所致。对于客不雅成分形成的事迹问题，只是依靠换牌可能无法起到立竿见影的斥逐；而如若莫得换"对"品牌，或所换的品牌与栈房的市集定位不符，则更换品牌后，可能一样无法达到业主方的预期或更差。

综上，看似简便的 "换牌"，换的不仅是"牌号"，还可能激发栈房策略定位、管理阵势、计算策略等各方面的重新念念考。最适应换哪一张"牌"开云kaiyun中国官方网站，如故要凭据我方所处环境定位本身上风及特质来决定。但需要细心的是，换牌并不是起死回生的良药，唯独切中关键能力阐述作用。